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2024타경133272 경매 권리분석 및 입찰 전략
🏠 물건 기본 정보
- 소재지: 서울특별시 강서구 강서로37길 25, 미소빌 203호
- 감정가: 261,000,000원
- 최저입찰가: 208,800,000원 (감정가의 80%)
- 입찰일: 2025년 6월 26일 오전 10시
- 입찰보증금: 20,880,000원
- 채무자 및 소유자: 장희경
- 배당요구종기일: 2024년 12월 2일
🔍 임차인 권리 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 임OO | 2018.7.30 | 2018.7.05 | 209,000,000원 | 있음 |
| 장OO | 2020.12.11 | 불명 | 불명 | 불명 |
| 주OO | 2018.7.30 | 2018.7.05 | 209,000,000원 | 있음 |
※ 주OO와 임OO는 동일인 가능성이 있어 보증금 중복 산정에 유의해야 합니다.
물건번호 2024타경133272는 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 ‘미소빌’ 203호로, 감정가는 2억6,100만 원, 최저입찰가는 2억880만 원(감정가의 80%)입니다. 주요 임차인은 임OO, 주OO로 전입일(2018.07.30)과 확정일자(2018.07.05)가 동일하며, 보증금은 각 2억900만 원으로 대항력 및 배당요구가 인정됩니다. 동일인 가능성도 있으므로 보증금 중복 여부 확인이 필요합니다. 장OO은 후순위로 전입하였으나 확정일자가 불명하여 대항력은 불투명합니다. 해당 물건에는 임차권 등기가 존재하나, 채권자가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소를 전제로 매각이 진행됩니다. 매수인은 이를 이행하지 않을 경우 법적 분쟁에 노출될 수 있으므로 특수조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 주변 시세는 2.2억2.7억 원 수준으로, 임차인 배당 리스크를 고려해 1.96억2.00억 원 선 입찰이 적절합니다. 입찰 전 등기부 및 배당표 열람은 필수이며, 보수적 접근이 권장됩니다.
📄 매각 조건 및 유의사항
- 임차권 등기는 채권자의 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 말소됩니다.
- 매수인은 반드시 채권자 동의를 통해 등기 말소 조건을 이행해야 합니다.
- 법률적 리스크 방지를 위해 매각조건 공고문, 등기부, 배당표를 반드시 열람하세요.
💸 권리분석 요약 및 입찰가 전략
- 대항력 있는 임차인: 최소 2.09억 원 보증금 배당
- 매각 특약: 채권자 동의하에 임차권 등기 말소 조건
- 추천 입찰가: 약 1.96억 ~ 2.00억 원 (수익성 및 리스크 균형)
- 주의사항: 동일인 여부 확인 및 중복 보증금 방지 필요
※ 본 포스팅은 법률 자문이 아니며, 실제 입찰 전 관련 서류를 직접 확인하고 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.
참고용으로만 확인하세요.
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