산본 신도시 재건축, 2026년 현재 진행단계와 가장 빠른 단지 총정리 (군포 산본 재건축 분석)

산본 신도시 재건축, 2026년 현재 진행단계와 가장 빠른 단지 총정리 (군포 산본 재건축 분석)

산본 신도시는 분당, 평촌, 일산과 함께 대한민국 대표 1기 신도시입니다.

1991년부터 입주가 시작된 산본은 현재 대부분 단지가 재건축 연한 30년을 넘었으며, 정부의 1기 신도시 재정비 정책 대상 지역으로 지정되어 있습니다.

산본 재건축은 아직 초기 단계지만, 이미 시장에서는 재건축 기대감이 가격에 반영되고 있습니다.

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산본 신도시 재건축이 시작되는 이유

산본은 계획도시로 조성된 이후 30년 이상 경과하면서 노후화가 진행되었습니다.

• 주차 공간 부족
• 노후 건물 증가
• 주거 환경 개선 필요
• 도시 경쟁력 강화 필요

정부는 산본을 포함한 1기 신도시를 특별정비구역으로 지정하여 재건축을 추진할 계획입니다.

산본 재건축 주요 단지 및 진행 단계

단지명	입주연도	위치	진행단계	특징
주공11단지	1992	산본동	재건축 검토	대단지
주공12단지	1992	산본동	재건축 추진 준비	역세권
주공14단지	1993	산본동	재건축 검토	사업성 우수
율곡마을	1993	산본동	재건축 준비	생활 인프라 우수

산본 재건축 예상 추가분담금 및 미래 가치

구분	현재 구축 시세	재건축 후 예상 시세
평균 시세	5억 ~ 8억	10억 ~ 15억 예상
추가분담금	약 8,000만원 ~ 2.5억 예상
예상 사업 기간	약 8년 ~ 15년

산본은 분당, 평촌 대비 현재 가격이 낮은 편이기 때문에, 재건축 진행 시 상승 여력이 상대적으로 높은 지역으로 평가됩니다.

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산본 재건축 투자 장점

• 서울 대비 낮은 진입 가격
• 1기 신도시 재정비 정책 수혜
• 대단지 중심 구조
• 생활 인프라 완성된 도시

반드시 확인해야 할 리스크

• 사업 지연 가능성
• 추가분담금 증가 가능성
• 정책 변화 가능성

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결론 : 산본 재건축은 이제 시작 단계입니다

산본 신도시는 현재 재건축 초기 단계이며, 향후 수도권 핵심 재건축 지역으로 성장할 가능성이 높습니다.

특히 주공 대단지를 중심으로 재건축이 가장 먼저 진행될 가능성이 높습니다.

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산본 신도시 재건축 투자 추천 단지 – 가장 빠른 선도지구와 미래 가치 분석

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1990년대 초, 수도권 주택난 해결을 위해 계획적으로 조성된 산본 신도시는 당시 최신 주거환경을 갖춘 대표적인 1기 신도시였습니다. 하지만 30년이 지난 지금, 이 지역은 새로운 변곡점을 맞이하고 있습니다. 바로 재건축입니다.

산본 신도시는 분당, 일산, 평촌, 중동과 함께 정부가 추진하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원 특별법’의 핵심 대상이며, 2035년까지 대규모 재건축을 통해 기존 약 39만 가구 규모의 1기 신도시가 약 53만 가구 수준으로 확대될 계획입니다. 이는 단순한 주택 공급이 아니라 도시 구조 자체를 새롭게 바꾸는 사업입니다.

특히 산본은 선도지구 지정 이후 불과 6개월 만에 특별정비구역 지정이 완료될 정도로 빠르게 사업이 진행되고 있으며, 용적률도 최대 360%까지 완화되어 사업성이 크게 개선된 상태입니다.

산본 신도시 재건축 핵심 투자 추천 단지

구역	대표 단지	기존 세대수	재건축 후 예상	사업 속도
산본 11구역	자이백합, 삼성장미, 산본주공11	약 2,758세대	약 3,800세대	★★★★★ (최고 속도)
산본 9-2구역	한양백두, 동성백두, 극동백두	약 1,862세대	약 2,940세대	★★★★★ (선도지구)

이 두 구역은 산본 신도시 전체 재건축 중에서도 가장 먼저 진행되는 핵심 지역입니다. 특히 LH가 직접 참여하는 공공방식 재건축으로 추진되면서 사업 안정성과 속도가 모두 확보된 상태입니다.

재건축 후 세대수 증가와 용적률 완화는 곧 사업성 증가를 의미합니다. 이는 일반적으로 기존 소유자의 추가분담금 부담을 낮추거나, 미래 가치 상승 폭을 높이는 요인이 됩니다.

산본 재건축 투자 가치 분석 (시세 및 미래가치)

항목	현재 구축	재건축 후 예상
평균 시세	4억~6억 수준	9억~12억 예상
신축 프리미엄	없음	신축 프리미엄 반영
투자 상승률	기준 가격	약 80~150% 상승 가능

산본은 서울 접근성이 우수한 4호선 라인을 중심으로 형성되어 있으며, 금정역 GTX-C 노선과 연계될 경우 서울 접근성은 획기적으로 개선될 예정입니다.

특히 재건축 이후 가장 큰 변화는 단순한 건물 교체가 아니라, 도시 전체 가치 상승입니다. 이는 분당, 평촌, 일산 재건축 사례에서도 반복적으로 나타나는 패턴입니다.

추가분담금 예상 및 투자 리스크

산본 재건축의 추가분담금은 인근 평촌 및 분당 사례 기준으로 다음과 같이 예상됩니다.

• 20평대 → 약 1억 ~ 2억
• 30평대 → 약 2억 ~ 3억
• 40평대 → 약 3억 이상

다만 공공방식 재건축은 일반 재건축보다 분담금 부담이 낮은 구조가 될 가능성이 높습니다.

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투자 결론 – 산본에서 반드시 봐야 할 단지

산본 재건축에서 가장 투자 가치가 높은 단지는 다음 기준으로 판단할 수 있습니다.

• 선도지구 지정 단지
• LH 참여 공공재건축
• 세대수 증가폭 큰 단지
• 역세권 단지

결론적으로 산본 11구역과 산본 9-2구역은 산본 전체 재건축 중 가장 빠르고, 가장 안전하며, 가장 높은 미래가치를 기대할 수 있는 핵심 투자 단지입니다.

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