신림7구역 재개발정비사업 완전 분석 – 현재 단계, 사업성, 추가분담금, 대출, 투자 타이밍

신림7구역 재개발정비사업 완전 분석 – 현재 단계, 사업성, 추가분담금, 투자 타이밍

🎧 출근길·운전 중 듣는 신림7구역 재개발 투자 해설

서울 관악구 신림동 675번지 일대, 이곳이 바로 신림7구역입니다. 한때 정비구역 해제라는 아픔을 겪었지만, 현재는 다시 정비구역으로 지정되며 재개발이 재추진되고 있습니다.

신림7구역은 목골산 자락에 위치한 노후 저층 주거 밀집 지역으로, 노후도 요건을 충족한 전형적인 재개발 대상지입니다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업으로 추진되며, 서울시 신속통합기획 적용 구역입니다.

과거 낮은 용적률로 사업성이 부족해 정비구역이 해제되었지만, 현재는 용도지역 상향 및 용적률 상향이 반영되면서 사업성이 개선된 상태입니다.

■ 신림7구역 기본 사업 개요

항목	내용
위치	서울시 관악구 신림동 675 일대
면적	약 7만㎡ 이상
예상 세대수	약 1,400세대 규모
최고 층수	지상 25층 내외
정비방식	도시 및 주거환경정비법 기반 재개발

현재는 조합설립 추진 단계이며, 향후 조합 설립 인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 순으로 진행됩니다.

■ 신림7구역 입지 경쟁력

신림7구역은 2호선 신림역 생활권에 포함되며, 신림선 경전철 개통 이후 교통 접근성이 개선되었습니다.

또한 관악산, 목골산과 인접한 숲세권 입지로, 재개발 완료 시 쾌적성과 희소성을 동시에 확보할 가능성이 높습니다.

서울 재개발의 핵심은 결국 “신축 프리미엄”입니다. 관악구 신축 아파트는 전용 84㎡ 기준 13억 이상 형성된 사례가 있으며, 구축 대비 30~50% 이상 가격 차이가 발생합니다.

■ 실거래가 기준 투자 가치

구분	현재 구축 시세	재개발 완료 예상	상승 여력
전용 59㎡	7억 ~ 9억	10억 ~ 12억	30~40%
전용 84㎡	9억 ~ 12억	13억 ~ 16억	40~60%

위 수치는 국토부 실거래가, 네이버부동산, KB부동산 시세 범위 기준으로 인근 신축 단지와 비교한 예상 범위입니다.

■ 추가분담금 예상

서울 재개발 사례를 기준으로 보면, 신림7구역 예상 추가분담금은 다음 범위로 추정됩니다.

• 20평형대 → 약 1억 ~ 2억
• 30평형대 → 약 2억 ~ 3억
• 40평형 이상 → 3억 이상

📊 신림7구역 추가분담금 직접 계산하기

■ 공식 고시·실거래 확인

📑 관악구청 재개발 고시 확인하기

📊 국토부 실거래가 확인하기

📈 네이버부동산 시세 확인하기

■ 투자 결론

신림7구역은 정비구역 재지정 이후 사업성이 개선된 상태이며, 현재는 조합 설립 이전 단계로 초기 진입 구간에 해당합니다.

서울 재개발은 관리처분 이후 급등하는 구조를 보이기 때문에, 사업 초기 단계에서의 선별적 접근이 핵심입니다.