성북구 재개발구역 단지별 비교 및 투자 분석 | 2026년 기준

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성북구 재개발구역 단지별 비교 및 투자 분석 | 2026년 기준

서울 성북구는 장위뉴타운을 중심으로 돈암동, 동소문동, 정릉동 일대까지 다양한 재개발·정비사업이 단계별로 진행 중인 지역입니다. 이 글에서는 실제 추진 중인 성북구 재개발구역을 기준으로 구역별 투자 관점, 사업 안정성, 현재 시세 확인 방법까지 함께 정리합니다.

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1. 장위뉴타운 재개발 – 성북구 핵심 투자축

장위뉴타운은 성북구 재개발 중에서도 가장 넓은 면적과 다수의 구역이 동시에 추진되는 대표적인 대규모 정비사업 지역입니다. 장위9·10·12구역 등은 사업 방식과 진행 속도에 차이가 있어 투자 전략도 달라집니다.

▶ 장위9구역 (민간 재개발)

장위9구역은 대형 건설사가 참여하는 민간 재개발 방식으로 사업성·수익성 측면에서 가장 선호도가 높은 구역입니다. 대단지 규모 형성이 가능해 향후 브랜드 프리미엄과 시세 상승 여력이 크다는 평가를 받습니다. 다만 조합원 분담금, 사업 기간 변동성 등 민간 재개발 특유의 리스크는 존재하므로 중·장기 투자자에게 적합합니다.

▶ 장위10구역 (착공 단계)

장위10구역은 장기간 지연 이후 착공 단계에 진입한 구역으로, 불확실성이 상당 부분 해소된 상태라는 점이 강점입니다. 이미 사업이 가시화된 만큼 가격 선반영 구간에 들어섰지만, 입주 시점까지 실거주 수요와 안정적인 시세 형성이 기대됩니다. 보수적인 투자 성향이나 실거주 목적에 적합한 구역입니다.

▶ 장위12구역 (공공주도 정비)

장위12구역은 공공주도 방식으로 추진되는 재개발로 수익성보다는 사업 안정성과 속도를 중시하는 구조입니다. 분양가 통제와 공공임대 비중으로 인해 큰 시세 차익보다는 안정적인 자산 보유를 원하는 투자자에게 적합합니다.

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2. 돈암6구역 재개발 – 실수요 중심 투자처

돈암6구역은 길음역 생활권에 포함된 재개발 지역으로 성북구 내에서도 주거 선호도가 높은 편에 속합니다. 대규모 뉴타운은 아니지만, 역세권 접근성과 기존 생활 인프라가 탄탄해 실거주 + 중장기 투자를 동시에 고려하는 수요층이 두텁습니다.

투자 관점에서는 급격한 시세 상승보다는 정비 완료 이후 안정적인 가격 형성과 주변 노후 주거지 대비 상대적 가치 상승을 기대하는 전략이 적합합니다. 장위뉴타운 대비 사업 속도가 다소 느릴 수 있다는 점은 사전에 고려해야 할 요소입니다.

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3. 동소문제2구역 – 도심 접근성형 재개발

동소문제2구역은 한성대입구역 인근 도심 입지라는 강력한 장점을 가진 소규모 재개발 구역입니다. 대단지 프리미엄은 제한적이지만, 도심 접근성·직주근접 수요 측면에서는 경쟁력이 높습니다.

투자 관점에서는 사업 규모가 작아 시세 변동성이 클 수 있으며, 주민 동의율과 사업 속도가 가장 중요한 변수로 작용합니다. 소액 투자자 또는 도심 실거주 목적 수요에게 적합한 구역입니다.

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4. 성북구 재개발 투자 정리

• ✔ 수익성 중시 → 장위9구역
• ✔ 안정성·실거주 → 장위10·12구역
• ✔ 역세권 실수요 → 돈암6구역
• ✔ 도심 소형 투자 → 동소문제2구역

재개발 투자는 단기 시세보다 행정 단계·사업 방식·입지를 종합적으로 고려해야 합니다.