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자양·광장 정비사업 핵심 정리
광진구 자양동과 광장동 일대는 서울 동부권에서 한강·강남 접근성·주거 선호도가 동시에 높은 지역입니다. 대규모 택지 공급이 사실상 불가능한 구조이기 때문에, 재개발·모아타운·재건축 같은 정비사업이 자산 가치 재편의 유일한 수단으로 작동하고 있습니다.
1️⃣ 자양4동 재개발 — 정통 재개발 구조
■ 사업 성격
자양4동 재개발은 노후 저층 주거지를 철거하고 중·대규모 아파트 단지로 재편하는 전형적인 주택재개발 사업입니다.
■ 총세대수 구조
총세대수는 정비계획 수립 과정에서 확정되며, 일반적으로 이 지역 규모상 1,000세대 내외 전후의 중대형 단지로 계획되는 경우가 많습니다. (정확한 세대수는 정비계획 고시문 기준 확인 필요)
■ 권리산정기준일
재개발에서 가장 중요한 기준일은 정비구역 지정 고시일입니다.
- ✔ 기준일 이전 소유: 조합원 분양권 대상 가능
- ⚠ 기준일 이후 취득: 현금청산 대상 가능성
따라서 투자 시에는 등기일자 + 정비구역 지정일을 반드시 교차 확인해야 합니다.
■ 분담금 구조 (중요)
분담금은 고정 금액이 아니라 아래 공식으로 결정됩니다.
분담금 = (조합원 분양가 – 권리가액)
- 권리가액: 종전자산 평가금액
- 조합원 분양가: 선택 평형 기준
- 공사비 상승 시 분담금 증가 가능
2️⃣ 자양동 모아타운 — 소규모 정비의 현실적인 대안
■ 사업 구조
모아타운은 단일 대규모 재개발이 아닌, 여러 개의 소규모 정비사업을 묶어 인프라를 함께 개선하는 방식입니다.
■ 세대수 특징
개별 블록별 세대수는 소규모이지만, 모아타운 전체로 보면 수백~1,000세대 수준의 주거 개선 효과가 발생합니다.
■ 분담금 특징
- ✔ 대규모 재개발 대비 분담금 부담 상대적으로 낮음
- ✔ 일반분양 수익은 제한적
- ✔ 실거주 안정성 중심 구조
따라서 모아타운은 단기 투자보다는 주거 개선 + 중기 보유 관점이 적합합니다.
3️⃣ 광장동 재건축 — 장기 가치형 자산
■ 사업 성격
광장동은 기존 아파트 단지를 중심으로 재건축이 논의되는 지역입니다. 입지 자체가 강력하기 때문에 사업 속도보다 완성 가치가 중요한 구역입니다.
■ 재건축 분담금 구조
재건축 분담금 역시 기존 아파트 가치 + 추가 분양가 구조로 결정됩니다.
- 기존 주택 가치가 높을수록 분담금 감소
- 한강 인접 입지 → 완공 후 가치 상승 여력 큼
4️⃣ 투자 관점 요약
- 자양4동 재개발: 정통 재개발, 사업성 중심
- 자양동 모아타운: 속도·안정성 중심
- 광장동 재건축: 장기 가치·희소성 중심
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