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거여동 재개발 핵심 정리
거여동 일대는 송파구 남동부에 위치한 지역으로, 지하철 5호선 거여역·마천역 생활권을 기반으로 형성된 노후 저층 주거지가 밀집된 구조를 가지고 있다.
송파구라는 행정구역 특성상 신규 택지 공급이 사실상 불가능한 지역이며, 이로 인해 거여동 재개발은 송파 남부 주거 환경을 구조적으로 바꾸는 정비사업으로 평가된다.
1️⃣ 사업 성격과 기본 구조
거여동 재개발은 기존 노후 단독·다세대 주택을 철거하고 공동주택(아파트) 중심으로 재편하는 주택재개발 정비사업이다.
재건축과 달리 기존 아파트 단지를 허무는 구조가 아니라, 토지와 건축물을 함께 정리하는 방식이기 때문에 권리산정, 분담금, 현금청산 여부가 투자 판단에서 매우 중요하게 작용한다.
2️⃣ 준비 단계 및 현재 사업 진행 상황
거여동 재개발은 현재 정비구역 지정 이후 조합 설립 및 사업 추진이 논의되는 단계에 해당한다.
- ✔ 정비 필요성은 행정적으로 인정된 상태
- ✔ 조합 설립을 위한 동의율 확보 과정 지속
- ✔ 사업시행계획 인가 전 단계
즉, 아직 관리처분계획 인가나 이주·철거 단계는 아니며, 사업 구조가 고정되기 전 초기~중기 구간으로 볼 수 있다.
3️⃣ 권리산정기준일 (가장 중요한 기준)
재개발에서 가장 중요한 날짜는 권리산정기준일이다.
일반적으로 재개발의 권리산정기준일은 정비구역 지정 고시일이며, 이 날짜를 기준으로 조합원 자격 여부가 갈린다.
- ✔ 기준일 이전 취득: 조합원 분양권 대상 가능
- ⚠ 기준일 이후 취득: 현금청산 대상 가능성
따라서 투자 전에는 등기 접수일 + 정비구역 지정 고시일을 반드시 교차 확인해야 한다.
4️⃣ 총세대수 (비공식 언급 기준)
거여동 재개발의 정확한 총세대수는 아직 공식적으로 확정되지 않았다. 사업시행계획 인가 전 단계이기 때문에 서울시 고시 기준의 확정 세대수는 존재하지 않는다.
다만, 조합 설명회, 추진 과정 회의, 그리고 인근 중개업소 및 시장에서 언급되는 내용을 종합하면,
▶ 총세대수는 대략 1,000세대 내외 ±α 수준으로 거론되는 경우가 많다.
※ 위 수치는 확정값이 아닌 비공식 언급 수준이며,
향후 용적률, 임대주택 비율, 정비계획 변경에 따라
증감될 수 있다.
5️⃣ 분담금 구조 이해
재개발 분담금은 정액이 아니라, 개인별 권리가액과 조합원 분양가의 차이로 산정된다.
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
아래는 실제 금액이 아닌, 구조 이해를 위한 예시다.
✔ 종전자산 권리가액: 5억 원
✔ 조합원 분양가: 8억 원
▶ 분담금 예시: 3억 원
권리가액이 높을수록 분담금은 줄어들고, 공사비 상승이나 일반분양 수익 감소 시 분담금은 증가할 수 있다.
※ 실제 분담금은 관리처분계획 인가 시 확정된다.
6️⃣ 종합 사업 특징 및 투자 판단 포인트
- 송파구 내 재개발이라는 행정 프리미엄
- 5호선 역세권 생활권 유지
- 초기~중기 단계로 진입 장벽 존재
- 권리산정기준일 확인 필수
- 분담금 구조 이해가 투자 성패 좌우
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