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삼선동 재개발 핵심 정리
삼선동은 성북구 남서부에 위치한 지역으로, 한성대입구역(4호선)·보문역(6호선·우이신설선) 생활권이 겹치는 도심 인접 주거지다.
종로·중구와 맞닿아 있고, 대학로·동대문 접근성이 뛰어난 반면, 노후 저층 주택 비중이 높아 오랜 기간 재개발 수요가 누적된 지역으로 평가된다.
삼선동 재개발은 성북구 도심 인접 저층 주거지 정비의 대표 사례로, 입지 대비 주거 환경 격차를 해소하는 성격이 강하다.
1️⃣ 사업 성격과 기본 구조
삼선동 재개발은 기존 단독주택·다세대·노후 연립주택을 철거하고 아파트 중심의 공동주택 단지로 재편하는 주택재개발 정비사업이다.
이미 아파트가 형성된 지역이 아닌, 토지와 건축물을 함께 정리하는 구조이기 때문에 권리산정기준일, 권리가액, 분담금 구조가 투자 판단의 핵심 요소로 작용한다.
특히 삼선동은 골목형 저층 주거지가 밀집된 구조라 정비사업을 통해 도로·보행·주차 환경이 구조적으로 개선되는 효과가 크다.
2️⃣ 준비 단계 및 현재 사업 진행 상황
삼선동 일대 재개발은 구역별로 정비 필요성이 인정되어 정비사업 논의가 진행되어 온 지역이다.
- ✔ 노후 건축물 밀집
- ✔ 도심 접근성 대비 주거 환경 열위
- ✔ 재개발 후보지 및 추진 이력 존재
다만, 현재 시점 기준으로는 관리처분계획 인가나 이주·철거 단계에 진입한 상태는 아니며, 정비구역 단위별로 추진 속도에 차이가 존재한다.
즉, 사업 초기~중기 검토 단계에 해당하며, 향후 정비계획 구체화, 조합 설립 여부에 따라 사업 속도가 달라질 수 있는 구간이다.
3️⃣ 권리산정기준일
삼선동 재개발 투자에서 가장 중요한 기준 역시 권리산정기준일이다.
재개발의 권리산정기준일은 통상적으로 정비구역 지정 고시일을 기준으로 하며, 이 날짜 이전에 취득한 경우에만 조합원 분양권 대상이 될 수 있다.
- ✔ 기준일 이전 취득: 조합원 자격 가능
- ⚠ 기준일 이후 취득: 현금청산 가능성
삼선동은 구역별로 정비 일정이 다를 수 있으므로, 반드시 해당 필지의 정비구역 지정 여부와 고시일을 개별 확인해야 한다.
4️⃣ 총세대수 (비공식 언급 기준)
삼선동 재개발은 아직 총세대수가 공식 확정된 단계는 아니다.
다만, 인근 재개발 사례와 삼선동 일대 정비 면적, 그리고 추진 과정에서 언급되는 내용을 종합하면,
▶ 시장에서는 수백 세대 규모에서 1,000세대 내외 수준의 단지 구성이 거론되는 경우가 많다.
※ 해당 수치는 총회·인가를 통해 확정된 값이 아니며,
정비계획, 용적률, 임대주택 비율에 따라
변동 가능성이 있다.
5️⃣ 분담금 구조와 산정 방식
삼선동 재개발의 분담금 역시 개별 소유자의 권리가액과 조합원 분양가의 차이로 산정된다.
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
아래는 이해를 돕기 위한 예시다. (실제 금액 아님)
✔ 종전자산 권리가액: 4억 원
✔ 조합원 분양가: 7억 원
▶ 분담금 예시: 3억 원
공사비 상승, 일반분양가 변동, 임대주택 비율 조정에 따라 실제 분담금은 달라질 수 있다.
6️⃣ 종합 사업 특징 및 투자 판단 포인트
- 도심 접근성 대비 저평가된 주거지
- 4호선·6호선·우이신설선 생활권
- 초기~중기 단계로 장기 관점 필요
- 권리산정기준일 확인 필수
- 분담금 구조 이해 없이는 투자 위험
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