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홍제동 역세권 재개발 핵심 정리
홍제동 일대는 서대문구 북부에 위치한 지역으로, 지하철 3호선 홍제역을 중심으로 형성된 전형적인 역세권 주거지다. 도심 접근성이 뛰어나지만, 노후 저층 주택 비중이 높아 정비사업 수요가 꾸준히 누적되어 왔다.
홍제동 역세권 재개발은 단순한 주거 환경 개선을 넘어, 서대문구 서북부 주거 구조를 재편하는 핵심 축으로 인식되고 있는 정비사업이다.
1️⃣ 사업 성격과 기본 구조
홍제동 역세권 재개발은 기존 노후 단독·다세대 주택을 철거하고 아파트 중심의 공동주택 단지로 재편하는 주택재개발 정비사업에 해당한다.
역세권이라는 입지 특성상 용적률 활용도가 상대적으로 높게 검토되며, 주거·보행 환경 개선과 함께 상업·근린생활시설 배치가 함께 논의되는 구조다.
2️⃣ 준비 단계 및 현재 사업 진행 상황
홍제동 역세권 재개발은 정비 필요성이 공감대를 형성한 상태에서 구역별로 사업 추진 논의가 이어지고 있는 단계다.
- ✔ 노후 주거지 밀집으로 정비 필요성 높음
- ✔ 역세권 중심 개발 논의 지속
- ✔ 조합 설립 및 사업 구조 구체화 이전 단계
아직 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가, 이주·철거 단계로 진입한 구역은 아니며, 초기~중기 검토 구간으로 분류된다.
※ 향후 서울시 정비계획 변경, 역세권 활성화 정책 방향에 따라 사업 속도는 달라질 수 있다.
3️⃣ 권리산정기준일
재개발 투자에서 가장 중요한 기준은 권리산정기준일이다.
일반적으로 재개발의 권리산정기준일은 정비구역 지정 고시일이며, 이 날짜를 기준으로 조합원 분양권 여부가 결정된다.
- ✔ 기준일 이전 취득: 조합원 분양권 가능성
- ⚠ 기준일 이후 취득: 현금청산 가능성
따라서 홍제동 재개발 투자 시에는 정비구역 지정 여부 + 등기 접수일을 반드시 확인해야 한다.
4️⃣ 총세대수 (비공식 언급 기준)
현재 홍제동 역세권 재개발은 정확한 총세대수가 공식 확정된 단계는 아니다.
다만, 역세권 범위와 인근 재개발 사례를 기준으로 할 때,
▶ 시장 및 추진 논의 과정에서는 수백 세대에서 1,000세대 내외 규모가 거론되는 경우가 많다.
※ 위 수치는 공식 확정이 아닌 비공식 언급 수준이며, 향후 용적률·임대주택 비율·정비계획 변경에 따라 증감될 수 있다.
5️⃣ 분담금 구조와 산정 방식
홍제동 역세권 재개발의 분담금 역시 개별 권리가액과 조합원 분양가의 차이로 산정된다.
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
아래는 실제 금액이 아닌, 구조 이해를 위한 예시다.
✔ 종전자산 권리가액: 4억 5천만 원
✔ 조합원 분양가: 7억 5천만 원
▶ 분담금 예시: 3억 원
공사비 상승, 일반분양 수익 변동, 임대주택 비율에 따라 분담금은 변동될 수 있다.
6️⃣ 종합 사업 특징 및 투자 판단 포인트
- 3호선 역세권이라는 확실한 입지
- 서대문구 내 대규모 신규 공급 희소성
- 초기 단계로 진입 장벽 존재
- 권리산정기준일 확인이 투자 성패 좌우
- 분담금 구조 이해 필수
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