지금 매물 사라지는, 마포 신수13구역 재개발 현실 상황 총정리 (단계·시세·분담금·조합원 대출 구조)

마포 신수13구역

지금 매물 사라지는 지역… 마포 신수13구역 재개발 현실 상황 총정리 (단계·시세·분담금 구조)

재개발을 오래 본 사람들은 공통적으로 이런 말을 합니다.

"진짜 올라가기 전에는 항상 조용하다."

마포에서 이름이 크게 알려진 구역들은 이미 가격이 많이 올라 있습니다.

하지만 실제로 투자자들이 오래 들여다보는 곳은 이런 구역입니다.

신수동 250번지 일대, 신수13구역.

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이 글에서는 단순한 정보 정리가 아니라, 실제 투자자가 어떤 순서로 판단하는지 설명합니다.

이 구역을 처음 보면 드는 생각

현장을 처음 가보면 특별한 것이 없어 보입니다.

낮은 빌라, 오래된 골목, 조용한 분위기.

하지만 조금만 걸어 나가 보면 전혀 다른 느낌을 받게 됩니다.

광흥창역 접근이 가능하고, 대흥 생활권과 이어지며, 한강 접근성까지 확보됩니다.

이런 입지는 시간이 지날수록 재개발 압력이 높아지는 전형적인 구조입니다.

신수13구역 핵심 개요

구분	내용
위치	서울 마포구 신수동 250번지 일대
사업 유형	주택재개발 정비사업
현재 단계	신속통합기획 후보지 선정 후 계획 검토 단계
예상 규모	약 1천세대 내외

재개발 투자에서 가장 먼저 확인하는 것

재개발에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 입지가 아니라 권리산정 기준입니다.

권리산정 기준일 이후 매수하게 되면 현금청산 대상이 될 가능성이 있기 때문입니다.

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왜 다시 추진되기 시작했을까

신수13구역은 한 번 해제된 이력이 있습니다.

하지만 최근 몇 년 사이 상황이 달라졌습니다.

마포 지역의 신축 공급이 줄어들고, 직주근접 수요가 증가하면서 재개발 가능성이 다시 올라왔습니다.

특히 한강 접근성이 가능한 주거지는 장기적으로 수요가 계속 유지되는 특징이 있습니다.

현재 시세 흐름 이해

구분	범위
빌라 매매	4억 후반 ~ 8억대 형성 사례
진입 사례	6억 전후 진입 사례 존재

이 가격대는 국토부 실거래가와 네이버부동산 매물 흐름을 기준으로 형성된 범위입니다.

추가분담금은 왜 차이가 나는가

추가분담금은 단순히 평수로 계산되지 않습니다.

종전자산 감정가, 조합원 분양가, 사업비, 일반분양가가 모두 영향을 미칩니다.

특히 초기 단계에서는 분담금 변동 가능성이 크기 때문에 시나리오를 여러 개 놓고 계산해보는 것이 중요합니다.

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이 구역의 장점

마포 생활권과 가까운 입지는 장기적으로 수요가 줄어들 가능성이 낮습니다.

광흥창역과 대흥 생활권을 동시에 이용할 수 있는 위치라는 점도 강점입니다.

또한 한강 접근성이 가능한 주거지는 항상 선호도가 높습니다.

반드시 고려해야 할 리스크

재개발 초기 단계는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

또한 사업비 상승이나 분담금 증가 가능성도 항상 존재합니다.

재개발 투자는 상승만 보는 것이 아니라 시간과 변수를 같이 보는 투자입니다.

지금 바로 확인해야 할 정보

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