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마포구청역 역세권 재개발 핵심 정리
마포구청역 역세권 재개발은 서울 마포구 공덕동·도화동·아현동 등 지하철 5호선·6호선·경의중앙선·공항철도가 교차하는 최상위급 교통 허브권을 중심으로 논의되고 있는 정비사업이다.
마포구청역은 경찰병원역과 더불어 광역철도와 지하철이 겹치는 다중 환승 생활권이며, 연세대·숙명여대·이화여대 접근성이 좋아 삶의 편의성과 수요층이 두터운 지역으로 평가된다.
이 글에서는 마포구청역 역세권 재개발의 사업 성격, 진행 상황, 분담금 구조, 투자 관점 체크 포인트 등을 사실 기준을 중심으로 정리한다.
1️⃣ 사업 성격과 기본 구조
마포구청역 역세권 재개발은 기존 저층 주택과 상가, 노후 건축물 밀집지역을 중심으로 정비구역 지정 논의가 이어지고 있는 주택재개발 정비사업이다.
재개발은 기존 주거지의 환경적·생활 인프라적 한계를 철거 및 재구조화를 통해 해소하고, 공동주택 및 기반시설을 체계적으로 재정비하는 도시정비사업이다.
마포구청역 주변은 교통망이 촘촘할 뿐 아니라 근린상업시설과 밀접해 있어 도심과 생활 편의가 동시에 작용하는 역세권 정비사업이 될 가능성이 높다.
2️⃣ 준비 단계 및 현재 사업 진행 상황
현재 마포구청역 역세권 일대는 정비구역 지정 논의가 이루어지고 있으며, 구체적인 정비구역 지정 고시 여부는 구역별로 차이가 존재한다.
즉, 전체가 하나의 대규모 재개발 구역으로 통합되어 인가를 받은 상태는 아니며, 몇몇 소규모 또는 중규모 단위로 정비 필요성 및 논의가 이어지고 있다.
행정 절차상 정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행계획 인가 등의 단계를 밟아야 하며, 현재로서는 초기 구역 지정 논의 및 검토 단계에 해당한다.
※ 일부 부지에 대해 추진위원회 설립을 위한 동의율 확보 활동이 진행된 사례는 있으나, 아직 관리처분계획 인가나 착공 단계로 진입한 공시는 없는 상태다.
3️⃣ 권리산정기준일
재개발 투자에서 핵심 기준은 권리산정기준일이다. 정비구역 지정 고시일을 기준으로 조합원 분양권 인정 여부가 결정된다.
- ✔ 기준일 이전 취득: 조합원 권리 가능
- ⚠ 기준일 이후 취득: 현금청산 가능성
따라서 투자자는 마포구청역 역세권 재개발 가능성이 거론된 필지에 대해 정비구역 지정 여부와 고시일을 반드시 확인해야 한다.
4️⃣ 총세대수 (비공식 언급 기준)
마포구청역 역세권 일대는 아직 정비구역별로 총세대수가 행정 인가를 통해 확정된 단계는 아니다.
다만, 역 주변 토지 면적, 기존 구축 주거지 규모, 인근 재개발 사례 등을 참고할 때,
▶ 시장과 부동산 실수요자 사이에서는 수백 세대에서 1,000세대 내외의 중규모 단지 구성 가능성이 거론된다.
※ 여기 언급된 수치는 공식 확정값이 아니며, 용적률·토지면적·임대주택 비율 등에 따라 변동될 수 있는 비공식 참고 수준이다.
5️⃣ 분담금 구조와 산정 방식
마포구청역 역세권 재개발의 분담금 산정은 다른 주택재개발과 동일하게 권리가액과 조합원 분양가의 차이로 결정된다.
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
아래는 구조를 이해하기 위한 예시로, 실제 금액과는 무관하다.
✔ 종전자산 권리가액: 5억 원
✔ 조합원 분양가: 8억 원
▶ 분담금 예시: 3억 원
공사비 상승, 일반분양 수익 변화, 임대주택 비율 등에 따라 실제 분담금은 변동될 수 있다.
6️⃣ 종합 사업 특징 및 투자 판단 포인트
- 최상위급 교통 허브권 역세권 입지
- 도심 접근성과 생활 인프라 우수
- 초기 단계 논의 구간으로 장기 관점 필요
- 권리산정기준일 확인이 필수
- 분담금 구조 이해 없이는 투자 성과 담보 어려움
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