갈현2구역 재개발 현황·권리산정기준일·분담금·총세대수 총정리

갈현2구역

갈현2구역 재개발 현황·권리산정기준일·분담금·총세대수 총정리

갈현2구역 재개발은 서울 은평구 갈현동 일대 노후 저층 주거지를 대규모 아파트 단지로 정비하는 정비사업으로, 은평구 재개발 중에서도 입지·사업성·추진 안정성이 균형 잡힌 핵심 구역으로 평가받고 있습니다. 연신내 생활권을 공유하면서도 주거 중심 단지로 계획되어 실거주·투자 수요가 모두 높은 지역입니다.

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1. 갈현2구역 기본 개요

• 📍 위치: 서울 은평구 갈현동 일대
• 🏗 사업 유형: 주택재개발정비사업
• 🚇 생활권: 연신내역 생활권(3·6호선)
• 🏘 기존 주거 형태: 저층 다세대·연립주택 밀집

갈현2구역은 노후 주택 비율이 높고 도로·주차·생활 인프라가 부족한 지역으로, 정비 필요성이 꾸준히 제기되어 온 구역입니다. 재개발 완료 시 갈현동 일대 주거 환경을 근본적으로 개선하는 역할을 하게 됩니다.

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2. 권리산정기준일 및 조합원 권리

갈현2구역은 권리산정기준일이 이미 고시된 구역으로, 기준일 이후 취득한 토지·건축물은 조합원 분양권이 아닌 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 따라서 투자 시 취득 시점 확인이 매우 중요한 구역입니다.

• 📅 권리산정기준일: 정비구역 지정 고시일 기준
• 👥 조합원 자격: 기준일 이전 소유자
• ⚠ 주의사항: 기준일 이후 매입 시 분양권 제한

실제 투자 전 등기부등본과 기준일 대조는 필수입니다.

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3. 총세대수 · 일반분양 규모

갈현2구역은 약 1,200세대 내외 규모의 중대형 재개발 단지로 계획되어 있습니다. 은평구 내에서도 단지 규모가 큰 편에 속하며, 일반분양 물량이 비교적 확보되는 구조입니다.

• 🏘 총세대수: 약 1,200세대 내외
• 👥 조합원 수: 약 700세대 수준
• 🏠 일반분양: 약 400~500세대 예상

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4. 분담금 구조 및 사업성

갈현2구역의 분담금은 조합원 권리가액과 배정 평형에 따라 차이가 있으나, 은평구 평균 수준의 부담 구조를 형성하고 있습니다. 연신내 생활권이라는 입지적 장점과 일반분양 수익 확보 가능성으로 인해 과도한 분담금 부담 가능성은 낮은 편으로 평가됩니다.

• 💰 분담금 변수: 권리가액·분양가·건축비
• 📈 사업성 보완 요소: 일반분양 비중
• ⚠ 리스크: 건축비 상승에 따른 변동 가능성

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5. 시공사 선정 현황

현재 갈현2구역은 시공사 선정 이전 단계에 있으며, 사업 진행 속도에 따라 대형 건설사들의 참여 가능성이 거론되고 있습니다. 은평구 내 유사 규모 재개발 사례를 고려할 때 브랜드 아파트 단지로 조성될 가능성이 높습니다.

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6. 토지이용계획·정비계획 (토지이음 기준)

갈현2구역 일대는 제2종 일반주거지역 비중이 높아 중층 이상의 공동주택 개발이 가능한 구조입니다. 정비계획에 따라 도로 확장·공원·공공시설이 함께 조성되며, 주거 환경 개선 효과가 큽니다.

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7. 입지 경쟁력 및 투자 전망

갈현2구역은 연신내 상권과 생활 인프라를 공유하면서도 주거 중심 단지로 계획된 점이 강점입니다. 연신내역 GTX-A 개통 시 간접적인 수혜를 받을 수 있는 위치로, 중·장기 관점에서 은평구 내 핵심 주거지로 자리 잡을 가능성이 큽니다.

투자 관점에서는 사업 안정성이 비교적 높은 구역으로, 실거주와 병행한 중기 투자 전략에 적합한 재개발 구역으로 평가됩니다.

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