불광5구역 재개발 현황·분담금·총세대수·투자가치 | 2026년 기준

불광5구역

불광5구역 재개발 현황·분담금·총세대수·투자가치 | 2026년 기준

불광5구역 재개발은 서울 은평구 불광동 일대에서 추진 중인 주택정비형 재개발 사업으로, 노후 단독·다세대 주택이 밀집된 지역을 중대형 아파트 단지로 정비하는 것이 핵심 목표입니다. 불광역·연신내역 더블 역세권 생활권에 속한 입지 특성상 은평구 재개발 구역 중에서도 실거주 수요와 투자 관심이 모두 높은 지역으로 평가됩니다.

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1. 불광5구역 재개발 개요

불광5구역은 불광동 주거지 중에서도 노후 주택 비율이 높고 도로 여건이 열악한 지역으로, 주거 환경 개선 필요성이 지속적으로 제기되어 온 구역입니다. 재개발을 통해 기반시설을 정비하고 불광·연신내 생활권에 걸맞은 주거 단지를 조성하는 방향으로 사업이 추진되고 있습니다.

• 📍 위치: 서울 은평구 불광동 일대
• 🚇 교통: 3·6호선 불광역, 연신내역 생활권
• 🏗 사업 유형: 주택정비형 재개발
• 🏘 개발 방향: 중·대규모 아파트 단지 조성

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2. 총세대수 · 조합 구성

불광5구역 재개발은 약 1,100세대 내외 규모의 아파트 단지 조성이 계획된 구역입니다. 은평구 재개발 구역 중에서도 비교적 대단지에 속하며, 조합원 물량과 일반분양 물량이 모두 확보되는 구조입니다.

• 🏘 총세대수: 약 1,100~1,150세대(계획 기준)
• 👥 조합원 수: 기존 토지·건축물 소유자 중심
• 🏠 일반분양: 약 350세대 이상 예상

불광·연신내 생활권 내 신규 아파트 공급이 제한적인 점에서 일반분양 경쟁력도 높은 편입니다.

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3. 분담금 구조 및 부담 수준

불광5구역의 분담금은 조합원 권리가액과 배정 평형에 따라 차이가 발생합니다. 은평구 평균 대비 토지 가치가 높은 편이지만 마포·종로 대비 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있어 분담금 부담은 중간 수준으로 평가됩니다.

• 💰 주요 변수: 권리가액·공사비·금리
• 📉 완화 요인: 일반분양 수익 비중
• ⚠ 유의사항: 공사비 인상 가능성

소형 주택 보유자의 경우 중소형 평형 배정 시 체감 분담금 부담은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

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4. 시공사 선정 현황

불광5구역은 시공사 선정 완료 단계로, 대형 건설사가 시공을 맡아 사업 안정성과 브랜드 프리미엄이 기대되는 구역입니다. 대단지 재개발 특성상 조경·커뮤니티 시설 완성도에 대한 기대치도 높은 편입니다.

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5. 토지이음 기준 토지이용·정비계획

토지이용계획 기준 불광5구역은 주거 기능 중심의 용도지역으로 지정되어 있으며, 재개발 정비사업 추진이 가능한 구조를 갖추고 있습니다. 법정 용적률 범위 내에서 대단지 주거 단지 조성이 가능한 계획이 수립되어 있습니다.

정비계획에 따라 도로 확장, 공공시설 확보, 보행 환경 개선이 병행되며, 재개발 완료 시 불광동 일대 주거 환경이 전반적으로 개선될 전망입니다.

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6. 입지·투자 가치 및 향후 전망

불광5구역은 불광역·연신내역 더블 역세권 입지로, 서울 도심과 강북 주요 지역 접근성이 뛰어납니다. 재개발 완료 시 불광동 일대에서 가장 경쟁력 있는 신축 아파트 단지로 자리 잡을 가능성이 큽니다.

투자 관점에서는 사업 안정성이 상당 부분 확보된 구역으로, 단기 급등보다는 준공 이후 시세 재평가를 노리는 중·장기 보유 전략이 적합한 재개발 지역으로 평가됩니다.

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