구리 수택2동 재개발 수택 E구역 분양가 프리미엄

1. 수택E구역 사업 개요 및 추진 현황

경기 구리시 수택동 496-6번지 일원에 위치한 수택E구역은 총 3,022세대를 공급 예정인 대규모 재개발 사업지로, 인근 수택2구역(6,221세대) 개발과 연계해 미니신도시급 1만 세대 규모로 탈바꿈할 예정입니다. 현재 철거를 마치고 부지 평탄화 작업 중이며, 2025년 하반기 착공과 일반분양이 예정돼 있습니다.

• 2010.12: 조합설립추진위 승인
• 2015.03: 조합설립인가
• 2018.12: 사업시행인가
• 2020.06: 관리처분인가
• 2024.05: 이주·철거 완료
• 2025 하반기: 착공 및 일반분양
• 2029년: 입주 예정

2. 수택E구역 건축계획 및 세대 구성

수택E구역은 대림·GS·SK건설이 공동 시공 예정이며, 지하 6층~지상 35층, 총 24개 동으로 구성됩니다. 84㎡ 기준 총 833세대가 포함되며, 주차대수는 4,460대로 여유 있습니다.

면적(㎡)	세대수	임대
29	190	190
38	114	58
44	202	58
59	1,444	0
77	103	0
84	833	0
110	136	0

용적률 292.33%, 건폐율 19.59%, 대지면적 149,946㎡ 규모의 대단지입니다.

3. 입지 및 인프라·매물 동향

수택E구역은 경의중앙선·8호선·GTX-B 노선이 예정된 구리역 트리플역세권(도보 600m) 입지를 갖추고 있습니다. 학군은 도심권 학원가 접근성이 낮지만, 8호선을 통한 강남권 학원가 수요가 기대됩니다.

주변에는 검배근린공원과 왕숙천이 있어 자연친화적이지만, 현재는 일부 정비가 필요한 상태입니다.

2025년 6월 기준 59타입 프리미엄은 2억대 중후반, 84타입은 3억대 중반 수준이며, 초기 투자금은 3.5~4.5억대로 형성돼 있습니다.

4. 수택E구역 투자 분석 및 안전마진

입주 후 시세는 평당 3,800만원, 총 13억(84㎡ 기준)으로 예상되며, 다음과 같은 수익구조가 가능합니다.

• 조합 분양가: 5.06억
• 프리미엄: 3.5억
• 취득세: 약 2,100만원
• 총투자금: 약 8.77억
• 입주 후 예상 시세: 13억
• 예상 수익(안전마진): 약 4.1억

추후 공사비 인상으로 추가 분담금이 발생할 수 있으나, 일반분양가 상승으로 상쇄될 가능성이 큽니다. 준공까지는 시간이 남았지만, 입지·세대 수·브랜드·트리플역세권이라는 강력한 프리미엄 요소를 고려하면 지금이 저점일 가능성이 높습니다.

정리하며

직접 장자호수공원역과 수택2동을 지나 구리역 쪽으로 가보니, 확실히 상업시설도 많고 사람이 북적이는 모습이 눈에 띄었습니다. 롯데백화점이 자리 잡고 있고 경인중앙선도 있어서 구리시 내에서 주요 중심지임을 느낄 수 있었어요. 이미 신축 아파트들도 꽤 보였는데, 이편한세상 인창어반포레나 힐스테이트 구리역 같은 단지들은 9억에서 10억 원대 가격이 형성되어 있더군요. 주거 환경이나 단지 크기는 수택2동과 수택E구역도 좋은 편이지만, 결국 수도권 부동산 시장은 교통과 역 주변 입지가 가장 큰 영향을 미치기 때문에 이곳 구리역이 재개발 단지 가격의 최고점이 될 거라는 생각이 들었습니다. 그래서 매물을 고를 때도 이런 점을 꼭 염두에 둬야 할 것 같아요. 현재 수도권 인기 지역으로 과천, 분당, 판교가 가장 먼저 거론되고, 그 다음으로 성남, 광명, 하남이 주목받고 있는데요. 앞으로 10년 동안 새롭게 부상할 곳 중 하나로 구리시가 충분히 가능성이 있다고 보고 있습니다. 현장 방문을 통해 좋은 점과 아쉬운 점을 모두 확인했기에, 이런 부분들을 잘 살펴보면서 앞으로 투자 판단에 활용하려 합니다.