성북구 삼선동 삼선3구역 재개발 신속통합기획 역세권 세대수 시공사 분담금

🏗️ 성북구 신통기획 재개발 후보지 - 삼선동1가 277번지 일대(삼선3구역) 집중 분석

2025년 서울시 신속통합기획 재개발 후보지로 성북구 삼선동1가 277번지(삼선3구역)가 새롭게 선정되었습니다. 해당 지역은 오래된 단독·다가구 주택이 과밀하게 분포해 노후도 90% 이상에 기반시설 부족, 주차난, 화재·구조 접근성 문제 등 도시정비 필요성이 매우 큰 곳입니다

📌 서울시 발표문 원문 확인하기

🏙️ 한성대입구역 역세권 ‘초중심’ 입지

삼선3구역은 지하철 4호선 한성대입구역에서 도보 5분 내외로 위치해 서울 도심 접근이 매우 용이합니다. 특히 대학로, 종로, 동대문 등 핵심 상권과 환승 없이 바로 연결되는 교통 편의성이 뛰어나며, 최근 서울시가 역사환경 개선 및 스마트역사 설계용역을 진행 중인 점 또한 프리미엄 요소로 작용합니다 

 

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💡 신속통합기획 적용, 사업 속도 ‘초고속’

신통기획은 서울시가 정비계획부터 시공사 선정까지 행정절차를 병행 수행하는 방식으로, 삼선3구역은 사전타당성용역이 이미 완료되었으며, 2025년 하반기 정비계획 수립 착수, 2026년 조합 설립 돌입이 유력한 빠른 실행 대상지입니다 

⏱️ KBS 보도 – 삼선3구역 면적·사업 일정 확인

💰 시세 비교 및 가치 상승폭

현재 삼선3구역 인근 다세대 실거래가는 3.3㎡당 약 1,400만~1,700만 원 수준이고, 바로 인접한 삼선교역 역세권 아파트 실거래가는 3.3㎡당 3,500만 원 이상입니다. 완공 후 최소 2배 이상의 프리미엄이 예상되는 매력적인 투자처입니다.

📊 과거 시세 흐름과 유사 개발 사례 보기

🛠️ 역사문화환경 보존 vs 재개발 균형점

삼선3구역은 역사문화환경보존지역에 걸쳐 있어 서울시와 문화재청의 사전타당성 검토가 병행되었습니다. 그러나 이번 후보지 재편입은 보존과 주거환경 개선을 함께 추진하려는 도시정비 전략의 결과이며, 삼선5구역과 연계 개발 시 높은 시너지도 기대됩니다 

📌 아시아경제 후보지 선정 공문 확인

 

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성북구 삼선동1가 277번지 일대, 일명 '삼선3구역'은 2025년 서울시가 발표한 신속통합기획 재개발 후보지 중 하나로, 면적은 약 5.6만㎡(56,770㎡)에 달합니다. 과거 정비예정구역으로 지정됐다가 역사문화환경보존지역이라는 이유로 해제되었지만, 최근 다시 사전타당성 용역을 통해 재개발 필요성이 인정되며 서울시의 우선 순위 정비대상지로 재편입되었습니다. 이 지역은 노후도 90% 이상을 기록하며, 대부분이 1980년 이전에 지어진 단독·다가구 주택입니다. 골목길이 협소해 소방차나 구급차 진입이 어렵고, 고령자 비율도 높아 물리적·사회적으로 재정비가 시급한 곳으로 꼽힙니다. 특히, 지역 주민들은 열악한 주거환경 개선을 위해 지속적으로 정비사업 추진을 요청해왔습니다. 교통 입지도 뛰어납니다. 지하철 4호선 한성대입구역에서 도보 5분 거리에 위치하며, 대학로·종로·동대문 등 서울 도심 핵심 지역으로 환승 없이 이동 가능합니다. 더불어 서울시는 이 일대에 '스마트역사' 조성을 위한 설계용역도 추진 중으로, 향후 교통환경은 더욱 개선될 전망입니다. 사업 진행 속도 역시 기대를 모읍니다. 신통기획은 서울시가 정비계획부터 조합 설립까지 병행해 진행하는 방식으로, 일반 재개발보다 절차가 간소화됩니다. 삼선3구역은 2025년 하반기에 정비계획 수립을 착수하고, 2026년 조합 설립을 목표로 하고 있어, 실질적인 사업 추진 속도가 빠를 것으로 예상됩니다. 시세 면에서도 주목할 만합니다. 현재 구역 내 다세대 주택은 3.3㎡당 1,400만~1,700만 원 선이지만, 바로 인근의 삼선교역 역세권 아파트는 3,500만 원 이상으로 거래되고 있어, 재개발 완료 시 두 배 가까운 시세 차익이 기대됩니다. 다만, 해당 지역은 역사문화환경보존지역에 해당돼 문화재청과의 협의 및 건축밀도 완화 검토 등 까다로운 조건을 수반합니다. 하지만 서울시는 이같은 보존 조건을 고려한 새로운 개발모델을 적용 중이며, 인접한 삼선5구역과의 연계 개발 가능성까지 감안할 경우, 향후 발전 가능성은 매우 크다고 평가됩니다.